Häufig gestellte Fragen zum Thema Immobilien
Sie haben Fragen zu Ihrem Immobilienan- und verkauf? In den nachstehenden FAQ finden Sie die Antworten auf Ihre Fragen.
Ihre Frage wurde nicht ausreichend beantwortet? Gerne stehe ich jederzeit für Ihre Rechtsfragen, ob telefonisch oder persönlich, zur Verfügung. Ich freue mich auf Ihre Kontaktaufnahme!
Immobilienankauf
Ein Immobilienankauf ist teuer. Wer sich beim Immobilienankauf rechtlich nicht gut beraten lässt, kann Fehler machen, die den Immobilienankauf noch teurer werden lassen.
Jede/r Käufer:in sollte die Immobilie nicht nur besichtigen, sondern auch in rechtlicher Hinsicht auf "Herz und Nieren" prüfen. Der Blick in das Grundbuch, die Prüfung des Bauaktes, die Durchsicht des Energieausweises, die Kalkulation der Betriebskosten sowie die kritische Betrachtung von Eigentümerversammlungsprotokollen sowie Rücklagenständen, etc.
Wer all diese Sicherheitsmaßnahmen unterlässt, kann letztendlich eine Immobilie erworben haben, die im Grundbuch mit Rechten Dritter belastet ist (zB.: Geh- und Fahrtrecht, Fruchtgenussrecht, Leitungsrecht, etc.), für die kein Energieausweis vorliegt, bei der es womöglich auch baurechtliche Probleme gibt, etc.
Gerne stehe ich Ihnen für Ihre rechtliche Ankaufsprüfung zur Verfügung!
Ein Kaufanbot ist eine (meist schriftliche) Erklärung eines Kaufinteressenten, eine Immobilie zu kaufen. Es enthält im Wesentlichen eine nähere Beschreibung der Immobilie, den Kaufpreis, die Zahlungsmodalitäten, etc.
Nimmt der/die Verkäufer:in das an keine Vorbehalte geknüpfte Kaufanbot binnen der im Kaufanbot genannten Frist an, kommt ein rechtsverbindlicher Kaufvertrag zustande.
Da sich beide Parteien damit wechselseitig binden, sollten die Parteien auf die Formulierung des Kaufanbots besonders Acht geben. Bei richtiger Formulierung eines Kaufanbots stehen beiden Parteien gerichtlich durchsetzbare Ansprüche zu.
Wenngleich mit einem vorbehaltslosen und angenommenen Kaufanbot das Rechtsgeschäft bereits als zustande gekommen gilt, genügt diese Urkunde nicht für die grundbücherliche Abwicklung des Verkaufs/Kaufs. Meist enthält ein Kaufanbot nämlich nicht die für die grundbücherliche Abwicklung erforderlichen zwingenden Bestimmungen (zB.: Aufsandungserklärung); darüber hinaus ist das Kaufanbot oftmals nicht beglaubigt unterfertigt.
Immobilien sind ein rares Gut. Wer sich eine Immobilie sichern möchte, aber noch die Rückmeldung seines Bankbetreuers abwarten muss und nicht Gefahr laufen möchte, dass die Immobilie zwischenzeitig an einen Dritten verkauft wird, soll ein Kaufanbot unter Vorbehalt abgeben. In diesem Fall sollte der/die Käufer:in ein Kaufanbot unter dem Vorbehalt einer positiven Finanzierungszusage abgeben.
Dabei kommt es aber auf die genaue Formulierung dieses Vorbehalts an! Wer sich dabei nicht rechtlich beraten lässt, läuft Gefahr sich Ansprüchen des Verkäufers auszuliefern.
Wird die Immobilie über einen/eine Makler:in erworben, sollte umgehend der/die Makler:in kontaktiert werden, ansonsten der/die Verkäufer:in. Als Käufer:in möchte man eine Immobilie im Idealfall lastenfrei bzw. bei Vermietungsobjekten bloß mit Mietrechten belastet erwerben. Belastungen im Grundbuch können nicht nur zu einer Verzögerung in der Abwicklung des Ankaufs führen, sondern im worst-case Fall, sofern die Belastungen übernommen werden, auch eine Wertminderung der Immobilie verursachen.
Können weder Makler:in noch Verkäufer:in Aufschluss über die Belastungen geben, empfiehlt es sich, das örtlich zuständige Bezirksgericht (Grundbuchsgericht) aufzusuchen. Beim Bezirksgericht können die Belastungen ausgehoben und sodann im Detail geprüft werden.
Vor Legung eines Kaufanbots bzw. Abschluss eines Kaufvertrages sollte der/die Käufer:in wissen, welche konkreten Belastungen der Immobilie anhaften.
Im Idealfall werden die Belastungen auf Kosten des/der Verkäufers/Verkäuferin im Zuge des Verkaufs/Ankaufs gelöscht (üblich bei zB.: Pfandrecht zugunsten der Bank des/der Verkäufers/Verkäuferin, Belastungs- und Veräußerungsverbot zugunsten des Vorgängers des/der Verkäufers/Verkäuferin, etc.).
Mit dem Immobilienankauf fallen im Regelfall folgende Nebenkosten an:
Grunderwerbsteuer (3,5 %)
Eintragungsgebühr (1,1 %), es sei denn, es kann eine Gebührenbefreiung in Anspruch genommen werden
Kosten der Vertragserrichtung (gerne können Sie mich zur Höhe telefonisch kontaktieren)
Kosten der Beglaubigung der Unterschriften
Barauslagen, die im Zuge der Abwicklung anfallen (Kosten des Treuhandkontos, gerichtliche Pauschalgebühr, Kosten der Treuhandmeldung, Grundbuchsabfragen, etc.) - ca. € 400,00 (unverbindlich)
Allfällige Maklerprovision
Allfällige Fremdfinanzierungskosten
Bei einer Bankenfinanzierung entstehen meist Bearbeitungsgebühren
Eintragungsgebühr für eine allfällige Pfandrechtseintragung (1,2 %), es sei denn, es kann eine Gebührenbefreiung in Anspruch genommen werden
Mit dem Immobilienankauf fallen Abgaben an, konkret die Grunderwerbsteuer (3,5 %) und die Eintragungsgebühr (1,1%), sofern kein Befreiungstatbestand erfüllt ist.
Bei gewerblichen Immobilientransaktionen ist ein Ankauf auch häufig im Wege eines Share Deals möglich. Dabei spart sich der/die Käufer:in jedenfalls die Eintragungsgebühr. Je nach Aufteilung der Shares (Anteile) kann der/die als Käufer:in auch die Höhe der Grunderwerbsteuer deutlich reduzieren.
Gerne berate ich Sie hierzu in einem Telefonat bzw. persönlichen Gespräch, wie Sie sich als Käufer:in einen Großteil der Grunderwerbsteuer rechtlich zulässig ersparen.
Im März 2024 hat der Nationalrat eine temporäre Befreiung von der Gebühr für die Eintragung des Eigentumsrechts und des Pfandrechts im Grundbuch beschlossen. Von der Eintragungsgebühr für das Eigentumsrecht (1,1 %) und für das Pfandrecht (1,2 %) ist der/die Käufer:in unter folgenden Voraussetzungen befreit:
Der Kaufvertrag für die Liegenschaft / der Pfandbestellungsvertrag wurde ab dem 01.04.2024 geschlossen.
Der Antrag auf Eintragung langt im Grundbuch zwischen 01.07.2024 und 01.07.2026 ein.
Die Immobilie (Wohnung, Haus, Grundstück) dient der Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses. Dazu ist ein Nachweis über die Hauptwohnsitzmeldung und die Aufgabe der bisherigen Wohnrechte erforderlich (zB.: Kaufvertrag über den Verkauf der bisherigen Wohnstätte, Kündigung des Mietvertrages, etc.).
Wird das Eigenheim noch saniert oder gar erst errichtet, muss es innerhalb von drei Monaten ab Fertigstellung, längstens jedoch binnen fünf Jahren ab Eintragung im Grundbuch bezogen werden, sonst fällt die Gebührenbefreiung wieder weg.
Der pfandrechtlich gesicherte Kredit wurde zum Kauf des Eigenheims („Wohnstätte“) aufgenommen, oder zur Sanierung oder Errichtung des Eigenheims. Das ist durch eine Bankbestätigung nachzuweisen.
Die Gebührenbefreiung gilt bis zu einer Bemessungsgrundlage von € 500.000,00 pro Käufer:in. Für den Teil, der über 500.000 Euro hinausgeht, ist die Gebühr zu entrichten. Wenn allerdings die Bemessungsgrundlage mehr als 2 Millionen Euro beträgt („Luxusimmobilie“), dann besteht keine Gebührenbefreiung.
Das geförderte Eigenheim muss für fünf Jahre bezogen werden; wird es vorher verkauft oder als Hauptwohnsitz aufgegeben, wird die Gebühr nacherhoben.
Die Bezahlung der Maklerprovision ist primär Vereinbarungssache zwischen Ihrem/Ihrer Immobilienmakler:in und Ihnen. Insofern Sie keine besondere Vereinbarung getroffen haben, steht dem/der Immobilienmakler:in die Maklerprovision nach Rechtswirksamkeit des vermittelnden Geschäftes und entsprechender Rechnungslegung zu.
Falls zwischen den Beteiligten erwünscht, kann die Bezahlung der Maklerprovision auch bei der Abwicklung des Liegenschaftskaufvertrages über das Treuhandkonto erfolgen.
Hinweis: Ist das vermittelnde Geschäft noch vom Eintritt einer aufschiebenden Bedingung abhängig (zB.: Finanzierungszusage, Umwidmung eines Grundstückes, Zustimmung der Grundverkehrskommission), entsteht der Anspruch auf Zahlung einer Maklerprovision erst mit Eintritt dieser aufschiebenden Bedingung.
Gemäß § 364c ABGB können Ehegatten, die gemeinsam eine Immobilie erwerben, ein wechselseitiges Belastungs- und Veräußerungsverbot vereinbaren und dieses im Grundbuch eingetragen. Damit ist - auch gegenüber Dritten - sichergestellt, dass die Immobilie von den Ehegatten nur gemeinsam belastet und nur gemeinsam verkauft werden kann.
Selbiges kann beispielsweise auch zwischen Eltern und Kindern vereinbart werden, was insbesondere bei der Übergabe von Immobilien an die eigenen Kinder zur Verhinderung eines sofortigen Verkaufs sinnvoll ist.
Zwischen Lebensgefährten kann zwar auch ein Belastungs- und Veräußerungsverbot vereinbart werden; eine grundbücherliche Sicherstellung dieser Vereinbarung ist rechtlich nicht möglich. Damit kann ein Lebensgefährte ohne Zustimmung seines Partners - wenngleich vertragswidrig - die Immobilie belasten und verkaufen; er setzt sich im Innenverhältnis lediglich Schadenersatz und Unterlassungsansprüchen aus.
Am Beginn jeder Kaufabwicklung steht der Auftrag. Eine Vertragspartei oder beide Vertragsparteien erteilen dem vertragserrichtenden Rechtsanwalt den Auftrag zur Erstellung der Urkunden.
Der Rechtsanwalt erfragt zunächst die erforderlichen Informationen und erstellt die Entwürfe. Nach Abstimmung dieser Entwürfe mit seinem Auftraggeber werden die Entwürfe an die andere Vertragspartei zur Durchsicht und Prüfung übermittelt.
Liegt ein für alle Vertragsparteien genehmer Vertragsentwurf vor, wird der Kaufvertrag beglaubigt und die Begleiturkunden einfach, also ohne Beglaubigung, unterfertigt.
Sodann liegt der Ball beim/bei der Käufer:in. Nach Überweisung des Kaufpreises auf das Treuhandkonto und Überweisung der Abgaben auf das Fremdgeldkonto des Treuhänders erfolgt im Regelfall die Übergabe und in weiterer Folge die grundbücherliche Durchführung.
Im Anschluss an die grundbücherliche Durchführung erfolgt die Auszahlung des Kaufpreises vom Treuhandkonto.
Im Hintergrund werden vom Treuhänder diverse weitere Schritte erledigt:
Abfuhr der Abgaben an das Finanzamt
Meldung der Treuhandschaft an die Rechtsanwaltskammer, etc.
Im Regelfall beauftragt der/die Käufer:in einer Immobilie den Rechtsanwalt mit der Erstellung des grundbuchsfähigen Kaufvertrages. Es gibt dafür aber keine gesetzliche Grundlage; denkbar wäre auch eine Beauftragung durch den/die Verkäufer:in oder durch beide Vertragsseiten.
Der Rechtsanwalt erstellt nicht nur den Kaufvertrag, sondern auch die für die Abwicklung erforderlichen Begleiturkunden. Der vertragserrichtende Rechtsanwalt ist gleichzeitig meist auch Treuhänder. Der Treuhänder handelt im Auftrag beider Vertragsseiten und sorgt dafür, dass die Kaufabwicklung sicher erfolgt und die Interessen beider Vertragsseiten geschützt werden. Zu den typischen Aufgaben zählen dabei:
Verwaltung des Kaufpreises und der Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr
Abfuhr der Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr an das Finanzamt
Veranlassung der grundbücherlichen Durchführung
Auszahlung des Kaufpreises vom Treuhandkonto
Der/die Käufer:in ist gut beraten, wenn er die Kontaktdaten des Vertragserrichters/Treuhänders und des Bankberaters austauscht.
Häufig möchten fremdfinanzierende Banken den gewährten Kredit im Grundbuch besichern (z.B.: mit einer Hypothek/einem Pfandrecht). Der Treuhänder kann die Besicherung in einem Zuge mit der grundbücherlichen Durchführung des Kaufvertrages veranlassen.
Bei einem Asset Deal kauft der/die Erwerber:in einzelne Vermögensgegenstände eines Unternehmens, also die Assets. Der/die Erwerber:in kauft also nicht das Unternehmen als Ganzes, sondern beispielsweise nur die Immobilie.
Bei einem Share Deal kauft der/die Erwerber:in Anteile an einer Gesellschaft, die wiederum Vermögensgegenstände hat. Der/die Erwerber:in kauft in der Regel also Geschäftsanteile oder Aktien des Unternehmens, das wiederum Eigentümerin einer Immobilie ist.
Während der/die Erwerber:in beim Asset Deal gezielt bestimmte Vermögenswerte kauft und damit für die Verbindlichkeiten des verkaufenden Unternehmens nicht haftet, erwirbt der/die Erwerber:in bei einem Share Deal das gesamte Unternehmen inklusive aller Aktive und Passiva.
Insbesondere bei immobilienhaltenden Gesellschaften ist ein Share-Deal vor allem aus steuerlichen Überlegungen häufig wirtschaftlich sinnvoller.
Die Übergabe einer Immobilie vom/von der Verkäufer:in an den/die Käufer:in erfolgt im Regelfall nach Einlangen des Kaufpreises auf dem Treuhandkonto und Sicherstellung der mit dem Erwerb verbundenen Abgaben auf dem Fremdgeldkonto des Treuhänders.
Die Vertragsparteien können einen anderen Übergabetermin vereinbaren. Denkbar wäre etwa, dass der/die Verkäufer:in noch bis zu einem bestimmten Stichtag die Immobilie nutzen möchte und die Übergabe erst später erfolgt.
Mit der Übergabe geht meist auch das Risiko, der Zufall, die Last und der Nutzen auf den/die Käufer:in über. Sprich ab diesem Tag hat der/die Käufer:in für die Immobilie aufzukommen; ab diesem Tag kann aber der/die Käufer:in die Immobilie auch nutzen.
Häufig macht es Sinn, einen vom Übergabestichtag abweichenden Verrechnungsstichtag zu vereinbaren, um die mit der Immobilie entstehenden Betriebskosten zwischen Verkäufer:in und Käufer:in einfach aufteilen zu können.
Unter einem Baukonsens versteht man die Übereinstimmung der bestehenden baulichen Anlagen mit der für die Errichtung derselben geltenden gültigen Baugesetze (zB.: Oö Bauordnung).
Jeder/jede Käufer:in ist gut beraten, wenn er/sie vor dem Kauf Einsicht in den Bauakt nimmt. Der Bauakt liegt bei der Baubehörde (Gemeinde/Magistrat) auf. Im Bauakt sollten sich nicht nur die Einreichplanung und die Baubewilligung, sondern auch eine Fertigstellungsmeldung/Benützungsbewilligung finden. Letzteres ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich; Gleiches gilt für allfällige Kleinbauten (zB.: Pool), für die in Abhängigkeit von der Größe weder eine Bewilligungs-/Anzeigepflicht besteht.
Darüber hinaus kann sich der/die Käufer:in den Baukonsens vom/von der Verkäufer:in im Kaufanbot/grundbuchsfähigen Kaufvertrag zusichern lassen. Liegt dieser in natura aber nicht vor, stehen dem/der Käufer:in Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche zu.
Gerne berate ich Sie hierzu im Detail.
Meist wird mit einer Rangordnungserklärung die Abwicklung einer Liegenschaftstransaktion abgesichert.
Mit der Rangordnungserklärung sichert sich der/die Käufer:in einen bestimmten Rang im Grundbuch; diese ist vom/von der Verkäufer:in beglaubigt zu unterfertigen und hat eine Wirkung von einem Jahr ab Einreichung beim Grundbuch. Damit wird der mehrfache Verkauf einer Immobilie verhindert.
Wer weder die Staatsbürgerschaft eines EU-Mitgliedstaates noch eines EWR Landes (Island, Liechtenstein, Norwegen) hat, gilt nach dem OÖ Grundverkehrsgesetz als "Ausländer:in".
Der Erwerb einer Wohnung, eines Hauses oder eines Baugrundstückes ist als Ausländer:in nur möglich, wenn die Grundverkehrskommission dem Rechtserwerb zugestimmt hat. Die Genehmigung wird vor allem dann erteilt, wenn
kulturelle oder sozialpolitische Interessen sowie die öffentliche Ordnung oder Sicherheit und
staatspolitische Interessen nicht beeinträchtigt werden.
Das OÖ Grundverkehrsgesetz sieht vor, dass der Erwerb von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken nur dann möglich ist, wenn die zuständige Grundverkehrskommission dem Rechtserwerb zustimmt.
Dem Rechtserwerb wird dann zugestimmt, wenn er den öffentlichen Interessen an der Schaffung, Erhaltung und Stärkung eines leistungsfähigen Bauernstandes ODER an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden mittleren oder kleinen land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes entspricht und der/die Käufer:in eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung glaubhaft macht.
Hat der Rechtserwerb vorwiegend einen spekulativen Zweck oder wird ein Kaufpreis bezahlt, der erheblich den Verkehrswert übersteigt, hat die Grundverkehrskommission den Rechtserwerb jedenfalls zu versagen.
Von dieser Genehmigungspflicht ausgenommen sind im Wesentlichen folgende Fälle.
Übertragung des Eigentumsrechts an den Miteigentümer und den Ehegatten
Alle land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke einen Betriebes werden in das Alleineigentum oder Miteigentum eines nahen Angehörigen übertragen
Der Erwerb von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken oder Teilen davon bis zu 1.000 m², wenn diese unmittelbar an bereits bestehenden oder gleichzeitig erworbenen Flächen des/der Rechtserwerbers/Rechtserwerberin angrenzen, und dieser Befreiungstatbestand in den letzten 10 Jahren nicht schon in Anspruch genommen wurde
Hinweis: In den anderen österreichischen Bundesländern gelten teilweise abweichende Bestimmungen!
Unter einem Mangel wird im rechtlichen Sinne die Abweichung einer Sache vom vertraglich Vereinbarten verstanden. Hat der/die Käufer:in beispielsweise eine Wohnung mit funktionstüchtiger Küche gekauft und stellt sich nun heraus, dass die Küche nicht funktioniert, liegt ein Sachmangel vor. Bei Immobilien können aber auch Rechtsmängel vorliegen: Wurde die Immobilie lastenfrei erworben und stellt sich nun heraus, der/die Nachbar:in hat das Recht, über die Liegenschaft zu fahren und zu gehen, kann ein Rechtsmangel vorliegen, sofern diese Dienstbarkeit nicht offenkundig war.
Jeder/jede Käufer:in ist gut beraten, wenn er/sie alle ihm auffallende Mängel dokumentiert; bei Sachmängeln ist gegebenenfalls die Begutachtung durch einen/eine Sachverständigen/Sachverständige sinnvoll.
Hat der/die Verkäufer:in die Mängel vor Kaufvertragsabschluss nicht offen gelegt, sind also die Mängel für den/die Käufer:in überraschend, muss der/die Käufer:in diese Mängel auch nicht hinnehmen. Dem/der Käufer:in stehen unabhängig vom Verschulden des Verkäufers Gewährleistungsansprüche zu. Der/die Käufer:in kann also die Verbesserung bzw. den Austausch, gegebenenfalls auch eine Preisminderung und - je nach Schwere - die Rückabwicklung des Kaufvertrages verlangen.
Hat der/die Verkäufer:in ein Verschulden zu verantworten, stehen dem/der Käufer:in zusätzlich auch Schadenersatzansprüche zu.
Achtung: Diese Ansprüche verjähren nach einer bestimmten Zeit. Gerne berate ich Sie umfassend zu Ihren möglichen Gewährleisungs- und Schadenersatzansprüchen und vertrete Sie bei der (gerichtlichen) Durchsetzung.
Immobilienaverkauf
Wer eine Immobilie veräußern möchte, hat den Verkauf vorzubereiten, in dem zunächst sämtliche Unterlagen (zB.: Grundbuchsauszug, Betriebskostenübersicht, Energieausweis, etc.) gesammelt und aufbereitet werden. Der/die Käufer:in sollte all diese Unterlagen vor Legung seines Kaufanbots erhalten haben.
Jeder/jede Immobilienverkäufer:in möchte eine reibungslose Abwicklung. Dazu zählt nicht nur eine rechtlich fundierte Prüfung des Kaufanbots und eines allfälligen nachfolgenden grundbuchsfähigen Kaufvertragsentwurf; der Verkäufer sollte auch den/die Käufer:in selbst prüfen, ob dieser überhaupt in der Lage ist, den Kaufpreis finanziell aufzubringen. Zur Beurteilung hilfreich könnte beispielsweise die Vorlage einer positiven Finanzierungsbestätigung eines inländischen Bankinstituts sein.
Der Verkäufer:in sollte weiters auch Acht darauf geben, dass die Gewährleistungs- und Haftungsbestimmungen im Kaufanbot und im grundbuchsfähigen Kaufvertrag sehr eingeschränkt formuliert sind. Weiters kann der/die Verkäufer:in auch darauf bestehen, dass die nachträgliche Anfechtung und Anpassung eines Kaufvertrages, beispielsweise wegen Irrtums, etc., ausgeschlossen wird.
Es gibt also viele rechtliche Themen, die ein/e Immobilienverkäufer:in berücksichtigen sollte. Gerne stehe ich Ihnen hierbei zur Verfügung und freue mich auf Ihre Kontaktaufnahme!
Nicht nur der Immobilienankauf, sondern auch der Immobilienverkauf löst Steuern aus. Wer seine private Immobilie verkauft, sollte sich daher erkundigen, ob dieser Verkauf der Immobilienertragsteuer unterliegt und wenn ja, ob die Voraussetzungen für eine Befreiung gegeben sind (vgl. dazu die Frage "Unter welchen Voraussetzungen bin ich von der Immobilienertragsteuer befreit?").
Wer als natürliche Person nicht mehr unter die private, sondern unter die gewerbliche Immobilienveräußerung fällt, fällt unter den progressiven Einkommensteuersatz (Stufentarif).
Ist beispielsweise eine GmbH die Veräußerin, unterliegt der Gewinn der Körperschaftsteuer, die sich derzeit auf 23 % beläuft.
Jeder/jede Verkäufer:in ist gut beraten, wenn er/sie den vom/von der Käufer:in bzw. dessen Rechtsanwalt übermittelten Vertragsentwurf von einem eigenen Rechtsanwalt prüfen und gegebenenfalls überarbeiten lässt.
Bei Liegenschaftstransaktionen wird der Vertragserrichter nämlich häufig nur vom/von der Käufer:in beauftragt. Der Vertragserrichter vertritt daher bei der Kaufvertragserstellung meist auch nur die Interessen des/der Käufers/Käuferin.
Damit auch die Interessen des Verkäufers vertreten werden (zB.: kurze Zahlungsfristen, Rücktrittsrechte, Gewährleistung und Haftung), ist die Beauftragung eines Rechtsanwalts, der lediglich die Interessen des Verkäufers vertritt, sinnvoll.
Das Vorkaufsrecht räumt dem Berechtigten das Recht ein, die Immobilie zu den gleichen Bedingungen zu erwerben, die ein Dritter mit dem Eigentümer vereinbart hat. Meist ist ein Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen, um eine Umgehung des Berechtigten hintanzuhalten.
Wer eine mit einem Vorkaufsrecht belastete Immobilie verkaufen möchte, sollte daher primär den Kontakt zum Vorkaufsberechtigten suchen. Ist ein direkter Verkauf/Erwerb an den Berechtigten sowohl für den/die Verkäufer:in, als auch für den/die Käufer:in aufgrund der wechselseitigen Vorstellungen (zB.: Preis) denkbar, empfiehlt sich sogleich ein direkter Verkauf/Kauf.
Ist ein direkter Verkauf/Kauf nicht möglich (zB.: unterschiedliche Preisvorstellungen, zerrüttetes Verhältnis), muss der/die Verkäufer:in zunächst einen Dritten finden, der die Immobilie erwerben möchte.
Ist sich der/die Verkäufer:in mit dem Dritten einig, hat der Vorkaufsberechtigte die Möglichkeit, das Vorkaufsrecht einzulösen. Tut er das binnen der gesetzlich oder vertraglich vereinbarten Frist nicht, hat er sein Vorkaufsrecht verwirkt.
Die Löschung des Vorkaufsrechts aus dem Grundbuch erfolgt sodann mittels einer beglaubigt zu unterfertigenden Erklärung, bei der der Berechtigte der Löschung zustimmt. Weigert sich der Berechtigte die Löschungserklärung beglaubigt zu unterfertigen, ist eine Klage bei Gericht erforderlich.
Die Löschung eines Vorkaufsrechts kann sich durchaus kompliziert darstellen. Bei Fragen stehe ich Ihnen gerne dazu zur Verfügung und vertrete Sie auch vor Gericht!
Insofern der Kaufvertrag nichts Anderes bestimmt, haben Sie als Verkäufer:in Anspruch auf Verzugszinsen. Gemäß § 1000 ABGB belaufen sich die Zinsen auf 4 % per anno. Im beidseitigen Unternehmergeschäft betragen die Zinsen immerhin 9,2 % über dem Basiszinssatz (vgl. 456 ABGB).
Nachdem der/die Käufer:in den Kaufpreis nicht fristgelegt hat, können Sie den/die Käufer:in auf Zahlung des Kaufpreises samt Zinsen klagen.
Alternativ dazu steht Ihnen das Recht zu, nach Setzung einer angemessenen Nachfrist den Rücktritt vom Kaufvertrag zu erklären und den Ihnen entstandenen Schaden gerichtlich geltend machen.
Seit 01.04.2012 unterliegen grundsätzlich sämtliche Gewinne aus der privaten Veräußerung von Immobilien (zB.: Wohnung, Haus, Grundstück, etc.) der sogenannten Immobilienertragsteuer.
Besteuert wird dabei der Veräußerungsgewinn, das ist die Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten. Je nach Zeitpunkt der Anschaffung der nun veräußerten Immobilie beträgt die Immobilienertragsteuer 4,2 % des Veräußerungserlöses (Alt-Grundstücke, letzter entgeltlicher Erwerb vor 31.03.2002) oder 30 % des Veräußerungsgewinns (Neu-Grundstücke, letzter entgeltlicher Erwerb ab 31.03.2002).
Von der Immobilienertragsteuer sind nur entgeltliche Veräußerungen umfasst; wer seine Immobilie beispielsweise an seinen Ehegatten oder die Nachkommen schenkungsweise überträgt, hat keine Immobilienertragsteuer zu bezahlen.
Weitere Befreiungstatbestände sind unter anderem:
Hauptwohnsitzbefreiung
Die Immobilie diente seit der Anschaffung bis zur Veräußerung durchgehend für die Dauer von zwei Jahren ODER in den letzten 10 Jahren diente die Immobilie für die Dauer von in Summe 5 Jahren als Hauptwohnsitz des Veräußerers.
Der Hauptwohnsitz wird innerhalb einer Toleranzfrist von ca. 1 Jahr vor oder nach der Veräußerung aufgegeben.
Die Hauptwohnsitzbefreiung erstreckt sich auf Grundstücke mit einer Größe von bis zu 1.000 m². Die Veräußerung der darüber hinausgehenden Flächen löst also selbst dann eine Immobilienertragsteuer aus, wenn der Veräußerer auf dem Grundstück ausreichend lange seinen Hauptwohnsitz begründete.
Herstellerbefreiung
Steuerfrei sind auch Gewinne aus der Veräußerung eines im Privatvermögen selbst hergestellten Gebäudes, sofern dieses in den letzten 10 Jahren nicht der Erzielung von Einkünften diente (Vermietung) .
Die Herstellerbefreiung bezieht sich lediglich auf das hergestellte Gebäude, nicht aber auf Grund und Boden. Hinsichtlich Grund und Boden unterliegt die entgeltliche Veräußerung der Immobilienertragsteuer.
Die finanzierende Bank des/der Verkäufers/Verkäuferin wird der Löschung der Hypothek (= des Pfandrechts) nur dann zustimmen, wenn das von ihr gewährte Darlehen getilgt wird. Die Tilgung des Darlehens erfolgt aber häufig mithilfe des Kaufpreises oder eines Teils davon.
Damit die Bank nicht Gefahr läuft und womöglich auf dem Darlehen sitzen bleibt, schaltet sie den Treuhänder ein, dem eine bedeutende Rolle zukommt.
Die Bank übermittelt dem Treuhänder die Erklärung, dass das Pfandrecht aus dem Grundbuch gelöscht werden kann. Im Gegenzug verpflichtet sich aber der Treuhänder, vom am Treuhandkonto erliegenden Kaufpreis jenen Teil direkt an die Bank abzuführen, der erforderlich ist, damit das Darlehen getilgt ist.
Dieser Betrag wird also direkt auf das Kreditkonto überwiesen; den Restbetrag abzüglich allfälliger sonstiger Kosten (zB.: Maklerprovision) erhält der/die Verkäufer:in auf sein privates Konto ausbezahlt.
Im Regelfall erfolgt die Auszahlung des Kaufpreises vom Treuhandkonto unverzüglich nach der grundbücherlichen Durchführung des Kaufvertrages. Steht also der/die Käufer:in im Grundbuch, wird der Kaufpreis vom Treuhänder ausbezahlt.
Je nach Treuhandvereinbarung kann es sein, dass der/die Verkäufer:in nur den Restkaufpreis, also den Kaufpreis abzüglich
allfälliger Maklerprovision,
allfälliger Immobilienertragsteuer und
allfälliger Kredittilgung erhält.
Jeder/jede Verkäufer:in ist gut beraten, wenn er/sie vor dem Verkauf seiner/ihrer Immobilie dem/der Käufer:in sämtliche Mängel offenlegt und diese Mängel genau dokumentiert.
Ferner kann sich ein/e Verkäufer:in im Kaufanbot und grundbuchsfähigen Kaufvertrag mit einem umfassenden Gewährleistungsausschuss weitestgehend absichern.
Hat der/die Verkäufer:in aber dennoch für einen Mangel einzustehen (zB.: weil der Gewährleistungsausschluss diesen Mangel nicht umfasst), so hat er/sie eine zweite Chance. Um den Kaufvertrag aufrecht zu halten und eine nachträgliche Reduzierung des Kaufpreises zu verhindern, muss der/die Verkäufer:in den Mangel also fachgerecht beheben bzw. das mangelhafte Produkt austauschen.
Zumal aber gerade beim Immobilienkauf von Bestandsimmobilien (zB.: gebrauchtes Haus, gebrauchte Wohnung) teils abstruse käuferseitige Forderungen gestellt werden (nach dem Motto: der/die Verkäufer:in hat für alles gerade zu stehen), ist eine rechtliche Beratung bzw. Vertretung in diesen Fällen empfehlenswert.