Das Kaufanbot im Immobilienrecht: Was Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung, eines Hauses oder eines Grundstückes beachten müssen!

Der Kauf einer Immobilie, sei es eine Eigentumswohnung, ein Haus oder ein Grundstück, stellt eine der größten finanziellen Entscheidungen im Leben vieler Menschen dar. Häufig spielt dabei auch ein Kaufanbot eine große Rolle.

Was ist ein Kaufanbot?

Ein Kaufanbot ist eine schriftliche Erklärung des Kaufinteressenten. Mit dieser Erklärung teilt der Kaufinteressent dem Verkäufer mit, dass er dessen Immobilie zu bestimmten Konditionen und Bedingungen erwerben möchte. Ein Immobilien Kaufanbot ist dabei weit mehr als nur ein unverbindliches Dokument – sobald der Verkäufer das Kaufanbot annimmt, entsteht ein rechtlich bindender Vertrag. Dieser Vertrag ist gerichtlich durchsetzbar. Doch Vorsicht! Auch wenn ein Kaufanbot gut formuliert ist, gibt es zahlreiche Risiken, die oft übersehen werden. Im Bereich des Immobilienrechts ist es entscheidend, alle wichtigen Punkte im Vorfeld genau zu überprüfen. Oder wollen Sie kostspielige Streitigkeiten mit dem Verkäufer?

Hier sind die häufigsten Fallstricke beim Kauf einer Immobilie sowie bei der Formulierung des Immobilien-Kaufanbots, die Sie unbedingt im Blick haben sollten:

1. Detaillierte Beschreibung des Kaufobjekts

Was kaufen Sie genau? Ein Grundstück, ein Haus, eine Eigentumswohnung oder ein anderes Objekt? Achten Sie darauf, dass das Kaufobjekt im Kaufanbot möglichst präzise beschrieben wird. Dazu gehören unter anderem:

• Beim einem Kaufanbot für ein Haus oder ein Grundstück sollte die Größe des Grundstückes angegeben werden. Die Fläche ergibt sich meist aus dem Grundbuchsauszug, kann aber aufgrund von Zu- und Abschreibungen von anderen Grundstücken auch abweichend davon sein ein.

• Die Wohnnutzfläche der Immobilie

• Das Alter des Gebäudes

• Bei einem Kaufanbot für Wohnungen sollte ein allfälliges Zubehör, wie das Kellerabteil, der Parkplatz oder der exklusiv zugeordnete Garten, erwähnt werden.

• Sonstige Rechte, wie etwa Geh- und Fahrtrechte über benachbarte Grundstücke, Dienstbarkeiten des Nichthöherbauens zur Sicherstellung der Aussicht, etc.

• Sie kaufen nicht nur die Immobilie, sondern auch Teile des Inventars? Das Inventar ist so exakt wie möglich zu bezeichnen, damit dem Verkäufer klar ist, welches Inventar bis zur Übergabe zu räumen ist.

• Falls nach Ihren Vorstellungen der Verkäufer noch ausstehende Sanierungen auf eigene Kosten zu erledigen hat oder etwa das Ausmalen der Wohnräume Ihre Kaufbedingung ist, sollte dies ebenso im Kaufanbot explizit erwähnt werden.

• Eine wesentliche Frage des Immobilienkaufs ist die Frage der Lastenfreiheit. Übernehmen Sie Mietverträge, Dienstbarkeiten oder ein Pfandrecht beispielsweise für die verkäuferseitige Bank, also Rechte Dritter? Wenn nein, halten Sie explizit im Kaufanbot fest, dass der Immobilienkauf lastenfrei erfolgt.

Eine klare und präzise Formulierung hilft, rechtliche Unklarheiten im Liegenschaftsrecht zu verhindern. Sie sind sich unsicher? Wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt für Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser und Grundstücke.

2. Zahlungsfristen und ihre Bedeutung

Beim Kauf eines Grundstückes, beim Kauf einer Eigentumswohnung und beim Hauskauf ist es wichtig, auf die Zahlungsfristen zu achten. Wenn die Finanzierung des Kaufpreises beispielsweise über einen Bankkredit erfolgt, sollten bereits im Kaufanbot längere Zahlungsfristen vereinbart werden, um ausreichend Zeit für die Zahlungsabwicklung zu haben. Wird die Zahlung nicht rechtzeitig geleistet, kann der Verkäufer Verzugszinsen verlangen oder sogar vom Kaufvertrag zurücktreten und Schadenersatz fordern.

Bedenken Sie dabei, dass beim Immobilienkauf Steuern und Gebühren anfallen. Es ist üblich, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr bezahlt, während hingegen der Verkäufer eine allfällige Immobilienertragsteuer und die Kosten der Lastenfreistellung übernimmt.

3. Gewährleistung und Mangelansprüche

Mängel können nach der Übergabe der Immobilie auftreten. Ob der Mangel auch im rechtlichen Sinne ein Mangel ist, hängt maßgeblich von der Vereinbarung ab. Vor allem bei neuwertigen Immobilien darf sich der Käufer eine Mangelfreiheit erwarten. Bei gebrauchten Immobilien muss üblicherweise der Käufer mit entsprechenden Alterserscheinungen rechnen.

Bei gebrauchten Immobilien ist es daher besonders wichtig, dass im Kaufanbot das Gewährleistungsrecht nicht ausgeschlossen wird. Achten Sie darauf, dass der Verkäufer für die Funktionsfähigkeit der wesentlichen Teile der Immobilie – etwa Küche, Bad, Sanitäranlagen, Heizung und Leitungen – Gewähr leistet. Erwerben Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung und ist im Immobilien Kaufanbot ein Gewährleistungsausschluss vereinbart worden, können Käufer im schlimmsten Fall auf den Kosten für Reparaturen sitzen bleiben. In einem solchen Fall kann auch eine Vertretung vor Gericht notwendig werden, um die rechtlichen Ansprüche durchzusetzen.

4. Finanzierung des Kaufpreises sichern

Falls die Finanzierung des Kaufpreises noch nicht gesichert ist, sollten Sie im Immobilien-Kaufanbot eine entsprechende aufschiebende Bedingung einfügen. Demnach kommt das Rechtsgeschäft nur dann zustande, wenn die Finanzierung des Kaufpreises möglich ist. Ohne diese Bedingung riskieren Sie, dass der Verkäufer auf Zahlung des Kaufpreises klagt, obwohl Sie die finanziellen Mittel noch nicht zur Verfügung haben.

Fazit: Kaufanbot sorgfältig prüfen

Um unangenehme Überraschungen zu vermeiden, ist es ratsam, ein Kaufanbot vor der Unterzeichnung von einem erfahrenen Rechtsanwalt für Liegenschaftsrecht bzw. Immobilienrecht prüfen zu lassen. Besonders beim Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses gibt es viele rechtliche Fallstricke, die es zu beachten gilt. Nur so können Sie sicherstellen, dass Ihre Interessen gewahrt bleiben und der Kauf reibungslos über die Bühne geht.

Stehen Sie kurz davor, ein Kaufanbot zu unterzeichnen? Lassen Sie sich von einem Experten unterstützen, um sicherzugehen, dass alles korrekt und in Ihrem besten Interesse geregelt ist.

Gerne stehe ich Ihnen als Anwalt für Immobilienrecht jederzeit zur Verfügung!

Ihr Rechtsanwalt, Dr. Norbert Hofbauer
Mag. iur., LL.B.

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